Namų kainų žemėlapis Londone: kiek pasikeitė jūsų būsto vertė 2023 m.?

Praėjusiais metais šiuo metu nekilnojamojo turto ekspertai nebuvo nusiteikę optimistiškai dėl būsto kainų Londone.

Dėl sparčiai augančių palūkanų normų, nuolat didėjančių pragyvenimo išlaidų ir nuogąstavimų dėl recesijos „Lloyds” prognozavo devynių procentų kritimą 2023 m., o „Capital Economics”, „Savills” ir „Credit Suisse” buvo dar pesimistiškesni – atitinkamai 12, 12,5 ir 15 procentų kritimą.

Laimei, nebuvo taip blogai. Hamptons ir ONS duomenys apie parduotas kainas rodo, kad būsto kainos Didžiajame Londone vidutiniškai padidėjo vos 0,4 proc.

Tuo tarpu 2021-2022 m. jos padidėjo 5,7 proc. Kaip ir tikėtasi, šį prislopintą augimą lėmė didėjantis spaudimas namų ūkių finansams dėl palūkanų normų ir infliacijos.

Pasak Marc von Grundherr iš „Benham and Reeves”, šis menkas augimas iš dalies yra užsienio pirkėjų trūkumo rezultatas ir yra labiau normalizuotos rinkos požymis. „Akivaizdu, kad augančios pragyvenimo išlaidos iš tikrųjų stabdė rinką”.

Tačiau vidurkis dar ne viską pasako. Kai kuriuose rajonuose augimas siekė iki 6,4 proc., kituose – 10 proc.

Štai Londono rajonai, kuriuose nekilnojamojo turto kainos šiais metais labiausiai išaugo ir sumažėjo.

Londono rajonai, kuriuose būsto kainos augo labiausiai 2023 m.

Jei esate Hounslow miesto būsto savininkas, tai gera žinia jums. Vakarų Londono rajone užfiksuotas vienas didžiausių būsto kainų kilimų visoje sostinėje: vidutinė nekilnojamojo turto vertė padidėjo 5,1 proc. – nuo 435 600 svarų sterlingų pernai iki 457 730 svarų sterlingų 2023 m. Tai yra 22 130 svarų sterlingų padidėjimas.

„Pagrindinis veiksnys yra ten vykstanti regeneracija, – sako von Grundherr. „Augimas ir paklausa, kurią matome šiame rajone, yra nuostabūs.”

Hounslow yra verslumo rajonas, kuriame įsikūrė tokios įmonės kaip JCDecaux, Cisco, Sky ir Disney. Pasak von Grundherr, tai daro įtaką plėtrai ir namų kainoms.

„Manęs nestebina, kad tai antroji vieta pagal būsto kainų augimą, nes žmonės atvyksta gyventi į šį rajoną… daug žmonių nuomojasi, o paskui perka”, – priduria jis.

„Jis yra geroje padėtyje prie M25 ir Heathrow oro uosto, geras susisiekimas traukiniais su Londonu. Čia daug patogumų ir žaliųjų atvirų erdvių, į kurias žmonės persikelia gyventi. Čia yra geros mokyklos ir saugus rajonas, kuriame nusikalstamumo lygis yra vienas mažiausių Londone, o to ieško šeimos. Ir, žinoma, tai labiau įperkama.”

Nauja plėtra Hounslow mieste skatina kainų augimą
High Street kvartalas
Tik Londono Sityje kainų augimas buvo didesnis nei Hounslow, kur nekilnojamojo turto kainos padidėjo nuo 854 220 iki 908 520 svarų sterlingų, t. y. 6,4 proc.

Vis dėlto, kadangi šiame kompaktiškame Londono centre sudaromų sandorių skaičius yra labai mažas, kainų pokyčiai yra nepastovūs, perspėja „Hamptons” atstovas Deividas Felas (David Fell).

Tower Hamlets, Greenwich, Havering, Haringey ir Merton taip pat stebimas didesnis nei vidutinis kainų augimas. Tower Hamlets mieste kainos padidėjo 4,6 proc. nuo 464 050 iki 485 470 svarų sterlingų. Grinviče namų kainos padidėjo 2,8 procento, o Haveringe, Haringyje ir Mertone – 2,5 procento.

Išorinis ir vidinis Londonas

Apskritai, šiais metais būsto kainos ir toliau labiausiai augo įperkamiausiuose sostinės rajonuose, dažnai esančiuose išoriniuose Londono rajonuose.

„Nuo 2016 m. išorinis Londonas buvo sostinės kainų augimo pradininkas”, – sako J. Fell.

„Dėl būsto kainų ciklo pabaigos ir pirkėjų prioritetų pasikeitimo į didesnius namus, kurį paskatino prasidėjusi pandemija, atotrūkis tarp vidinio ir išorinio Londono kainų 2023 m. mažėjo.

„Sparčiai kylant hipotekos palūkanų normoms ir didėjant susirūpinimui dėl įperkamumo, būtent pigesni rajonai (ir butai) pasirodė esantys atspariausi būsto kainų kritimui.”

Fell atkreipia dėmesį, kad penkiuose iš 13 vidinio Londono rajonų šiais metais užfiksuotas kainų kritimas, o iš 20 išorinio Londono rajonų tik dviejuose (Enfildo ir Harrow).

Tower Hamlets ir Greenwich – du vidiniai Londono rajonai, kuriuose kainos šiemet augo labiausiai, buvo vieni iš prieinamiausių – vidutinės kainos neviršijo 500 000 svarų sterlingų.

Von Grundherr nuomone, šį perėjimą iš vidinio į išorinį Londoną paskatino po pandemijos kilusi erdvės paieška. „Jūs gaunate daugiau už savo pinigus; jūs gaunate daugiau erdvės, ypač jei dirbate iš namų. Yra daugiau erdvės lauke ir žaliųjų atvirų erdvių, todėl iš centrinio Londono apskritai persikraustoma į tolimesnius rajonus.”

Be to, von Grundherr teigia, kad 4, 5 ir 6 zonų pirkėjams, norintiems investuoti, šiuo metu siūlomas didesnis nuomos pajamingumas, todėl jie vis dažniau renkasi pirkti nekilnojamąjį turtą išoriniuose Londono rajonuose.

Išskyrus Londono Sičio rajoną, geriausiai įvertintas turtingesnis rajonas buvo Hamersmitas ir Fulhamas, kuriame kainos pakilo 1,5 proc., po jo sekė vis dar paklausus Ričmondas, kuriame kainos padidėjo 0,3 proc.

Londono rajonai, kuriuose būsto kainos sumažėjo labiausiai

Šiais metais Kensingtono ir Čelsio apygardoje būsto kainos nukrito daugiausiai. Nekilnojamojo turto vertė sumažėjo 10 proc. nuo 1 480 880 iki 1 332 890 svarų sterlingų šiais metais, t. y. 147 990 svarų sterlingų skirtumu. Tai, pasak Fell, reiškia, kad vertės yra „gerokai mažesnės nei buvo 2016 m.”.

Nepaisant to, būsto kainos vakariniame Londono rajone vis dar yra didesnės nei bet kur kitur Londone.

„Mano nuoširdžia nuomone, namų kainos sumažėjo dėl to, kad sumažėjo užsienio pirkėjų paklausa”, – sako von Grundherr.

„Žmonės vis dar atvyksta, tačiau tų pirkėjų, kurie perka būdami čia, sumažėjimas neabejotinai paveikė kainas Kensingtone ir Čelsyje… Naujam investuotojui dėl visų žyminio mokesčio ir mokesčių tai toli gražu nėra taip gerai, kaip anksčiau.”

„Priešingai, geriausioje Londono centrinėje dalyje dabar yra vertės – manau, kad dabar labai geras metas tiems, kurie nori ten pirkti, nes galima gauti nuolaidų ir pasiūlymų.”

Namų kainos sumažėjo septyniuose rajonuose: Kensingtono (-10 proc.), Islingtono (-1,2 proc.), Vandsvorto (-0,9 proc.), Vestminsterio (-0,8 proc.), Kamdeno (-0,7 proc.) ir Enfildo (-0,2 proc.).

Išskyrus Enfildą, šios vietos yra vienos brangiausių Londone ir visos jos priskiriamos prie vidinio Londono vietovių. Fell teigimu, šį pokytį lėmė įperkamumas, nes labai aukštos hipotekos palūkanos ir didėjančios pragyvenimo išlaidos verčia pirkėjus keltis į pigesnius rajonus.

Palyginti su 2022 m.

Praėjusiais metais, remiantis „Zoopla” duomenimis, Barkingo ir Dagenhamo – pigiausio Londono rajono – nekilnojamojo turto kainos pakilo labiausiai – 6,6 proc. iki 339 100 svarų sterlingų.

Antroje vietoje liko Bekstlėjus (Bexley), kurio turtas pabrango 5,7 proc. iki 403 800 svarų sterlingų, toliau seka Haveringas (Havering) (5,5 proc. iki 428 900 svarų sterlingų) ir Suttonas (Sutton) (5,2 proc. iki 445 800 svarų sterlingų).

Šiuose keturiuose rajonuose kainos ir toliau augo, o Haveringas aplenkė Barkingą ir Dagenhamą. Šiais metais, remiantis „Hamptons” duomenimis, Barkinge ir Dagenhame bei Bekstlėjuje kainos padidėjo 1,9 procento, o Suttone – 1,3 procento.

2022 m. Zoopla duomenys parodė, kad nė viename rajone būsto kainos nesumažėjo. Vestminsterio būsto vertė padidėjo mažiausiai – 1,3 procento, o Kensingtono ir Čelsio – 1,7 procento. Šiuose dviejuose rajonuose ir toliau stebimas mažiausias augimas šiais metais.